我也来分析下, 在利息攀高后, 悉尼的楼市

根绝我的观察, 如果利息到年底加1%. 也就是重回8的时代, 投资类型unit和apt一定跌的. 然后就是投资类型house, 最后是自助house. 当然不会崩盘, 因为只要中国经济不太差, 澳洲死不了的.

为什么会这个次 序呢, 因为unit, 本身因为不直接占有土地, 而特别是投资类型unit, 价格本身和房租以及利率联系非常大. 最主要的原因是, 投资门槛低, 初级投资者往往因为手上有点小钱, 被冲昏了头脑, 在市场和开发商以及大环境的怂恿下投资这类房产. 利息上涨就是每周贴钱养房, 如果房屋本身没增值或者速度太慢, 说白了就是赔钱的. 而且这类投资者抗风险程度低, 所以成本上涨直接导致越来越多的房子在市场上出现, 一旦变成了买方市场, 跌价是板上钉钉的事情.

投资类house, 房东比较财大气粗一点, 本身手上没个十来万, 二十万现在也玩不转像样一点的house, 这种投资客的抗风险程度高一些, 但是如果一旦在利率上升和失业率上升双重打击下, 一样的会把房子放出到市场, 然后趋势同unit. 不过因为house带地和自身的稀缺性, 在抗打击程度上, house比unit好很多的.

自主类house, 这是最后防线, 我觉得悉尼业主只要不太惨, 一般不会搞到把自己住的房子都拿出来被清盘的. 这种只有当失业率到7.5以上, 才会有冲击的效果出现. 不过现在在悉尼或者整个澳洲, 还看不到这种情况的发生.

 

算一笔账, 投资类apt. 2/2/1类型 city. 旧房60-65w均价. 现在一般是20%首付.(10%比较难做到). 20%计算的话, 贷款50w, 首付15w(12w+印花税+其他乱七八糟的费用). 50w产生的利息是4w一年, 每周接近800(8%的利息来算).管理一年至少6000. 水+council一年1500-2000. 还有临时维修费用和strata的一些surcharge算2000吧. 这样一年至少也5w开销了才能维持你的apt顺利运行下去. 收益部分, 租金800-850(其实750-800比较公道).中介拿掉5.5%-7%. 还剩4w的样子吧. 如果出现空租, 换房客, 遇到不好中介被乱收了点钱, 你到手应该差不多3w8-3w9.

总结就是, 最近入市投资者, 首付15w不说, 还需要房租在800的情况下, 每年拿出1w-1w2供房.

如果只需要拿出5w本金, 每年拿出1w多供房然后博升值是值得的. 现在这种情况下, 需要拿出15w本金, 还是每年拿出1w博升值, 是不是有点得不偿失呢.

ps, 最近city的房源比以前明显多了, 而且成交量并不算大, 很多房源4年前就是55w, 现在成交价也就是60w上下. 如果利息真的到8， 这些房子的价格又会重新回到原点, 当然, 也包括我自己再city的投资房.

所有跟帖： 

• 我怎么觉得某些区的APT有蠢蠢欲涨的趋势 -逍遥一方- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 03:48:48

• 那还不赶快买？ -null_pointer- ♂ (29 bytes) () 03/01/2011 postreply 03:58:22

• 不是说人家都不买的时候你买，人家都买的时候就站在旁边看热闹 -逍遥一方- ♂ (104 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:14:09

• 炒楼的都是一大群人一起干才炒得起来呀 -null_pointer- ♂ (25 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:27:38

• 你看看现在哪儿都盖高楼，就知道现在多热 -东东西西- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:33:07

• 你看看现在哪儿都盖高楼，就知道供需关系有改变的一天 -片仔癀- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:44:01

• 房价暴跌不是中国人？ -片仔癀- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:38:48

• 房价暴跌的不叫相信... 他那叫愿望. -臭鼬，花花的- ♀ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 07:44:25

• 他巳经说得很清楚了 -片仔癀- ♂ (51 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:37:15

• city的房子n年都是涨租金和管理费，房价不怎么动得 -东东西西- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:43:50

• 胡说八道。 公式很简单： -房价暴跌- ♀ (187 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:28:19

• 这一轮上涨, 自住需求的原因远大过纯投资行需求. -没事也要找事做- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 05:39:33

• 那笔账算得是纸上谈兵。 -不知道我是谁- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 14:27:27

• 如果利息涨，租金也会涨，物价也会涨，工资也会涨，房价最后还得涨。 -SeanXD- ♂ (39 bytes) () 03/02/2011 postreply 02:21:34

• 影响房价的因素很多 -长空万里- ♀ (130 bytes) () 03/03/2011 postreply 22:59:53

• 請教下：如果投資北岸的house，回報率大概多少？ -cocokwok- ♀ (0 bytes) () 05/15/2011 postreply 19:08:11