前几天听完一场关于澳洲房产的讲座（当然是鼓动人买房的，但里面的一些数据也有一些参考意义），于是想起这么一个话题。对于很多新移民来说，手上有一些RMB闲钱，或是在国内也已经购置房产，同时，在澳洲也有支付正常生活开销的工作收入。那到底是把国内房产卖掉，或把手上RMB闲钱转化成澳元，投在澳洲房地产上，还是投在继续在中国？是一个值得思考的问题。
无论你的闲钱或变卖中国房产能获得300万RMB、200万或100万，其实，最终目的都一样，投资生财！如果完全从“投资”的角度来讲（如果是解决居住需求的问题，那另当别论），很显然，投资回报大的地方就是我们投资的地方。所以，我们在选择中国还是澳洲的时候，完全可以忽略所谓的“环境”、“土地所有权”这些总是有人拿出来说事的因素。因为七十年还是五十年跟你投资没有关系，你投资只看几年的周期回报，因为你可能5年就卖了！
我的观点——投资中国！而且是一线城市！理由如下（欢迎拍砖！）
先说说投资中国的理由与风险。从“泡沫说”开始讲吧。最近网上有人传出“中国房市崩盘表”、“中日房地产泡沫相似”等说法。相信很多盆友都看过，也可能看到过相关各种的分析。我的看法是，中国房地产市场确实有泡沫，但需要客观看待。拿北京的房地产来说（因为本人来自北京，在上海生活过，经历过过去10年上海和北京的房地产周期，也在地产公司担任过高管，对北京房地产市场比较熟悉），09年房价飞涨，而今年3月份又是飞涨。特别是连通州的房价都突破20000、燕郊很多房子也10000多了（这可以是河北啊！），如果你有机会到通洲转一圈，可以肯定，这里面肯定是有一些“泡沫”的，很简单，你可以看到还有大片的可以开发的土地（并不是national park!澳洲政府把很多闲置的土地都以“national park”保护起来）。但这个“泡沫”会破吗？因为这些“泡沫”就认为北京不适合投资吗？回答当然是“NO！！！”，下面有几点支持北京房价继续上涨的理由：
一、 中国城市化进程还需至少10年完成。中国现在的城市化率已达45%，低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增长率。中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。这客观上支持了中心城市房地产的刚性需求。
二、 财富向中心城市的集中。作为各类资源和生活条件有绝对优势的一线城市（北京、上海等），是全中国精英的首选，这也意味着财富向这些城市集中。财富阶段你可以看到，在北京买房的主力有几类人，一是在北京念大学留京的年轻人（北京是中国高校最集中的地方，有多少人在北京念完书后会回原籍？！），他们都是独生子女，得到的是上一辈甚至是上两辈的财富支持（统计表明，北京购房者中，大约30%是30岁以下的年轻人。），全国财富向北京转移，二是全国各地的财富阶层（山西人、温洲人、福建人、内蒙媒老板……），三是金领阶层（外企高级管理人员、外商、回国高级人员、海外演艺明星等），四是官僚（这部分人比较隐匿，本人亲自了解到的一个北京西山区域的一个每套800万以上的别墅项目，大约有60%以上的全款买房，很多人是全现金、非本人）。这些人有力地支持了北京的房价。
三、 房地产是政府的财政重要来源。来源于房地产的收入是地方政府财政的重要来源。收入里主要有几个部分， 一部分是土地出让金，即拍卖土的的钱，近几年，北京每次土地拍卖，都是以几倍于底价的成交价拍出，由于土地是国家垄断，所以价格源头并不市场化，而拍卖行为是市场化的。央企可能完全退出市场，即使央企不干房地产了，有钱的民营企业有得是，只要房地产的高利润存在，企业就可能会有各种的融资渠道，单靠银行紧缩贷款的方式是行不通的。这就是市场的力量！政府收的另一项钱是各类的税，如果是新房，房价中大概有20%以上的部分被政府税收拿走了。还有就是二手房，二手房交易越频繁，政府征税越高！要说政府放弃房地产这一大收入来源，谈何容易！所以你可以看到，今年两会上温总理说控制房价的声音还没过去，广州就拍出两百个亿的地王！中央政府与地方政府，永远是对立的，很简单，它们是在一个碗里争食的关系。
四、 房地产是经济的重要支柱。它与上下四五十个行业有关联，不说是对GDP的项献，也是对就业的贡献。政府现在最关注什么？是就业吗？对也不对。就业是表象，深层次的东西是社会稳定。如果失业率高，社会很难稳定。中国社会现在多少有些在火山口的感觉，总感觉有一些东西有一触即发的味道！
五、 通货膨胀。美国人印钞票，全世界都跟着印。中国这几年，M1，M2每年同比增涨20%以上，今年第一季度，M1增涨高达29%！这表示了什么？——货币供应量增加是GDP增长的近三倍，说明钱越来越不值钱。这是必然的趋势，几乎不能改变。想想，20年前，10年前的100元RMB跟现在相比能值多少呢？你如果相信官方的CPI统计，那就彻底错了！那这里，可能有人问，中国不是还没发生通货膨胀嘛！是的，我正想说这一点，如果只从M1、M2货币供应量增长看，搁在美国和澳大利亚，绝对是通货膨胀，但中国特殊，特珠的原因就是中国的储蓄率很高（60%以上），即中国人不舍得花钱，把钱存起来。不象美国（金融危机前1%多一点的储蓄率，金融危机后升到近7%，澳大利亚情况也差不多）。这也是中国房地产市场不会象日本、美国、澳大利亚一样崩盘的最重要原因。因为中国人不是高负债买房，贷款买房的人一定是有一些存款的。不会一失业就还不起银行贷款就卖房。而且，中国的银行存款增长速度比M1、M2增长快，这就是说，多发行的货币都跑到银行里存起来了，没有拿去用。所以没发生通货膨胀。但钱多了，是事实，无论是在市场上流通还是在银行存着。所以中国现在实际上是负利率的时代，钱存在银行就是“傻瓜”。因为越来越不值钱。但中国人没有办法，还得存，因为社会保障体系不完整啊，不象澳洲，你银行没钱，有政府管你，政府管你吃、管你住，发钱给你“买beer”，看病不用钱……如果中国社会保障好一些了，储蓄率就会降下来，那这些钱往哪而去呢？还是买房子。因为中国人总觉得买房子是大事，住好比吃好和穿好更重要！大家去买房子了，需求就上来了，房子能降？！
六、 房地产的供应量。北京去年房地产经历了过“爬珠峰”的过程。去年底二手房成交的火暴程度多么可怕。经历去年的高成交，导致2010年北京的二手房的供应量迅速下降到7.8万套，大大低于10万套的市场安全线。意思就是北京可供交易的二手房不多了。供应不足，而需求是刚性的（结婚、生娃、大学毕业、投资刚性需求……），能不涨？！前两年大量的成交不可能马上上市交易，如果人家买的是自住，不可能交易，如果是投资，没到心理价位，不可能出手。你想想，如果你有投资房，去年刚买的，如果今年房价跌了下去，你会出手吗！没人会出手的。所以，中国的房价是这样的，市场越不好，供应量就越小，市场就猛反弹！2009年的市场就说明了这一点。
七、 中国社会贫富分化严重。这其实是根本问题，今年两会大量讨论收入分配的问题，这是进步，证明大家开始不避讳谈这个问题了。很多人总在喊，收入不涨，房价猛涨。其实很多人看不懂。我来把这个问题打个比方来说明。地球上有100个人，20个人巨有钱，80个人都是穷人。无论地球上只有20个、30个还是50个房子，房子的价钱都与这80个人的收入没有关系。因为20个人完全可以把所有的房子买下来。哪一天，中国解决了这个贫富分化的问题，房价的事情也就差不多解决了，但这一天什么时候呢？5年后？10年后？who knows!
说了这么多，那肯定有朋友在问，那中国老百性买不起房子，那不造反了？政府难道不管吗？问得对！政府当然会管，政府最怕老百姓造反啊！其实，北京的房价下来也简单，第一，把房价分门别类统计，别老说平均价格多少，最高的楼价达多少了，CBD的房价涨得再厉害，与老百姓无关。工薪阶层，以后只要关注郊区和南四环外的房价就行了，四环内不关大家的事。第二，政府负责任一些，要想真正解决老百姓的居住问题，就增加郊区的土地供应量，让农村的宅基地上市交易，这样也不减少基本农田耕地。（据统计，如果中国城市周边农村宅基地都上市流转的话，足够支持8亿城市人口的居住问题。中国并不缺地，中国国土的1%就足够城市人口的居住）。所以说北京房地产的泡沫还是有的，通州和大兴都涨到2万多，是不正常的。所以从这一点，大家一定要记住，要投资的话，一定不要去通州、大兴、房山凑热闹。地产投资的黄金原则是“Loacation!Location!Location”。投资CBD周边，是我最大的建议。
谈了这么多中国的房地产市场，再谈谈澳洲的市场。可能有人会问，澳洲不也涨得很厉害吗？是的，悉尼的房价近20年张了3倍。现在中位数到了63万。而现有的供应量也严重不足。新移民和国外投资者的进入导致近一年多来悉尼房地产市场飞涨。相信大家都身有感触。就不多说了。我只说说，我不认为澳洲的房地产投资好于中国的原因。有几点：
1、 供应量小的“myth”。没错，由于前几天澳大利亚几大银行对开发商贷款的条件苛刻，导致开发商的积极性降低，新住宅开发量上不来。但事实上是，悉尼并不缺地，是政府有意在控制（澳大利亚政府也要靠卖地赚钱和房地产交易收税，天下乌鸦一般黑！），如果民怨到一定地部，政府还是会多放出土地的，再加上现在房地产开发的利润提升，开发商积极性提升，各路投资也跟上，开发商资金渠道多了起来。供应量上来后，房产价格会有所控制。我个人认为，悉尼房地产市场长期看会温和上涨，但5年期、10年期的回报肯定比不过中国。
2、 澳大利亚房地产市场需求并非象中国一样“刚性”。很简单，澳大利亚人均居住面积为200米左右。而中国一线城市大约是35平左右。中国人单改善性需求就很大，不是澳大利亚可以比的。另外，澳大利亚社会保障好。政府对没房子的人提供“公房”。虽然条件差一些，但不致于让人没有地方住。再就是，澳大利亚早已完成城市化，甚至有“从城市和乡村转移”的趋势。澳大利亚城乡差别不大，这也是为什么悉尼有的区甚至比卧龙岗边上的房价还便宜的原因之一。Aussie不怕住到远一点的地方，老了到城市周边的一些small town里生活挺好的。
3、 澳币升值压力不及人民币升值的压力。虽然澳大利亚是高利率的国家，澳币属于资源货币，但人民币升值的压力很大。热钱更愿意到中国。热钱进一步推动中国房地产市场。还有一点，记住，如果哪一天中国房地产市场崩溃了，澳洲的房地产市场也好不到哪去。中澳经济的相关性在2009年体现得淋漓尽致。尽管澳大利亚政府不愿承认这一点。澳大利亚去年2点几的GDP增长靠的是什么？保持较低的失业率靠得上什么？Kevin Rudd心里最清楚。
综上所述，大家可以作出自己判断了！
无论你的闲钱或变卖中国房产能获得300万RMB、200万或100万，其实，最终目的都一样，投资生财！如果完全从“投资”的角度来讲（如果是解决居住需求的问题，那另当别论），很显然，投资回报大的地方就是我们投资的地方。所以，我们在选择中国还是澳洲的时候，完全可以忽略所谓的“环境”、“土地所有权”这些总是有人拿出来说事的因素。因为七十年还是五十年跟你投资没有关系，你投资只看几年的周期回报，因为你可能5年就卖了！
我的观点——投资中国！而且是一线城市！理由如下（欢迎拍砖！）
先说说投资中国的理由与风险。从“泡沫说”开始讲吧。最近网上有人传出“中国房市崩盘表”、“中日房地产泡沫相似”等说法。相信很多盆友都看过，也可能看到过相关各种的分析。我的看法是，中国房地产市场确实有泡沫，但需要客观看待。拿北京的房地产来说（因为本人来自北京，在上海生活过，经历过过去10年上海和北京的房地产周期，也在地产公司担任过高管，对北京房地产市场比较熟悉），09年房价飞涨，而今年3月份又是飞涨。特别是连通州的房价都突破20000、燕郊很多房子也10000多了（这可以是河北啊！），如果你有机会到通洲转一圈，可以肯定，这里面肯定是有一些“泡沫”的，很简单，你可以看到还有大片的可以开发的土地（并不是national park!澳洲政府把很多闲置的土地都以“national park”保护起来）。但这个“泡沫”会破吗？因为这些“泡沫”就认为北京不适合投资吗？回答当然是“NO！！！”，下面有几点支持北京房价继续上涨的理由：
一、 中国城市化进程还需至少10年完成。中国现在的城市化率已达45%，低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增长率。中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。这客观上支持了中心城市房地产的刚性需求。
二、 财富向中心城市的集中。作为各类资源和生活条件有绝对优势的一线城市（北京、上海等），是全中国精英的首选，这也意味着财富向这些城市集中。财富阶段你可以看到，在北京买房的主力有几类人，一是在北京念大学留京的年轻人（北京是中国高校最集中的地方，有多少人在北京念完书后会回原籍？！），他们都是独生子女，得到的是上一辈甚至是上两辈的财富支持（统计表明，北京购房者中，大约30%是30岁以下的年轻人。），全国财富向北京转移，二是全国各地的财富阶层（山西人、温洲人、福建人、内蒙媒老板……），三是金领阶层（外企高级管理人员、外商、回国高级人员、海外演艺明星等），四是官僚（这部分人比较隐匿，本人亲自了解到的一个北京西山区域的一个每套800万以上的别墅项目，大约有60%以上的全款买房，很多人是全现金、非本人）。这些人有力地支持了北京的房价。
三、 房地产是政府的财政重要来源。来源于房地产的收入是地方政府财政的重要来源。收入里主要有几个部分， 一部分是土地出让金，即拍卖土的的钱，近几年，北京每次土地拍卖，都是以几倍于底价的成交价拍出，由于土地是国家垄断，所以价格源头并不市场化，而拍卖行为是市场化的。央企可能完全退出市场，即使央企不干房地产了，有钱的民营企业有得是，只要房地产的高利润存在，企业就可能会有各种的融资渠道，单靠银行紧缩贷款的方式是行不通的。这就是市场的力量！政府收的另一项钱是各类的税，如果是新房，房价中大概有20%以上的部分被政府税收拿走了。还有就是二手房，二手房交易越频繁，政府征税越高！要说政府放弃房地产这一大收入来源，谈何容易！所以你可以看到，今年两会上温总理说控制房价的声音还没过去，广州就拍出两百个亿的地王！中央政府与地方政府，永远是对立的，很简单，它们是在一个碗里争食的关系。
四、 房地产是经济的重要支柱。它与上下四五十个行业有关联，不说是对GDP的项献，也是对就业的贡献。政府现在最关注什么？是就业吗？对也不对。就业是表象，深层次的东西是社会稳定。如果失业率高，社会很难稳定。中国社会现在多少有些在火山口的感觉，总感觉有一些东西有一触即发的味道！
五、 通货膨胀。美国人印钞票，全世界都跟着印。中国这几年，M1，M2每年同比增涨20%以上，今年第一季度，M1增涨高达29%！这表示了什么？——货币供应量增加是GDP增长的近三倍，说明钱越来越不值钱。这是必然的趋势，几乎不能改变。想想，20年前，10年前的100元RMB跟现在相比能值多少呢？你如果相信官方的CPI统计，那就彻底错了！那这里，可能有人问，中国不是还没发生通货膨胀嘛！是的，我正想说这一点，如果只从M1、M2货币供应量增长看，搁在美国和澳大利亚，绝对是通货膨胀，但中国特殊，特珠的原因就是中国的储蓄率很高（60%以上），即中国人不舍得花钱，把钱存起来。不象美国（金融危机前1%多一点的储蓄率，金融危机后升到近7%，澳大利亚情况也差不多）。这也是中国房地产市场不会象日本、美国、澳大利亚一样崩盘的最重要原因。因为中国人不是高负债买房，贷款买房的人一定是有一些存款的。不会一失业就还不起银行贷款就卖房。而且，中国的银行存款增长速度比M1、M2增长快，这就是说，多发行的货币都跑到银行里存起来了，没有拿去用。所以没发生通货膨胀。但钱多了，是事实，无论是在市场上流通还是在银行存着。所以中国现在实际上是负利率的时代，钱存在银行就是“傻瓜”。因为越来越不值钱。但中国人没有办法，还得存，因为社会保障体系不完整啊，不象澳洲，你银行没钱，有政府管你，政府管你吃、管你住，发钱给你“买beer”，看病不用钱……如果中国社会保障好一些了，储蓄率就会降下来，那这些钱往哪而去呢？还是买房子。因为中国人总觉得买房子是大事，住好比吃好和穿好更重要！大家去买房子了，需求就上来了，房子能降？！
六、 房地产的供应量。北京去年房地产经历了过“爬珠峰”的过程。去年底二手房成交的火暴程度多么可怕。经历去年的高成交，导致2010年北京的二手房的供应量迅速下降到7.8万套，大大低于10万套的市场安全线。意思就是北京可供交易的二手房不多了。供应不足，而需求是刚性的（结婚、生娃、大学毕业、投资刚性需求……），能不涨？！前两年大量的成交不可能马上上市交易，如果人家买的是自住，不可能交易，如果是投资，没到心理价位，不可能出手。你想想，如果你有投资房，去年刚买的，如果今年房价跌了下去，你会出手吗！没人会出手的。所以，中国的房价是这样的，市场越不好，供应量就越小，市场就猛反弹！2009年的市场就说明了这一点。
七、 中国社会贫富分化严重。这其实是根本问题，今年两会大量讨论收入分配的问题，这是进步，证明大家开始不避讳谈这个问题了。很多人总在喊，收入不涨，房价猛涨。其实很多人看不懂。我来把这个问题打个比方来说明。地球上有100个人，20个人巨有钱，80个人都是穷人。无论地球上只有20个、30个还是50个房子，房子的价钱都与这80个人的收入没有关系。因为20个人完全可以把所有的房子买下来。哪一天，中国解决了这个贫富分化的问题，房价的事情也就差不多解决了，但这一天什么时候呢？5年后？10年后？who knows!
说了这么多，那肯定有朋友在问，那中国老百性买不起房子，那不造反了？政府难道不管吗？问得对！政府当然会管，政府最怕老百姓造反啊！其实，北京的房价下来也简单，第一，把房价分门别类统计，别老说平均价格多少，最高的楼价达多少了，CBD的房价涨得再厉害，与老百姓无关。工薪阶层，以后只要关注郊区和南四环外的房价就行了，四环内不关大家的事。第二，政府负责任一些，要想真正解决老百姓的居住问题，就增加郊区的土地供应量，让农村的宅基地上市交易，这样也不减少基本农田耕地。（据统计，如果中国城市周边农村宅基地都上市流转的话，足够支持8亿城市人口的居住问题。中国并不缺地，中国国土的1%就足够城市人口的居住）。所以说北京房地产的泡沫还是有的，通州和大兴都涨到2万多，是不正常的。所以从这一点，大家一定要记住，要投资的话，一定不要去通州、大兴、房山凑热闹。地产投资的黄金原则是“Loacation!Location!Location”。投资CBD周边，是我最大的建议。
谈了这么多中国的房地产市场，再谈谈澳洲的市场。可能有人会问，澳洲不也涨得很厉害吗？是的，悉尼的房价近20年张了3倍。现在中位数到了63万。而现有的供应量也严重不足。新移民和国外投资者的进入导致近一年多来悉尼房地产市场飞涨。相信大家都身有感触。就不多说了。我只说说，我不认为澳洲的房地产投资好于中国的原因。有几点：
1、 供应量小的“myth”。没错，由于前几天澳大利亚几大银行对开发商贷款的条件苛刻，导致开发商的积极性降低，新住宅开发量上不来。但事实上是，悉尼并不缺地，是政府有意在控制（澳大利亚政府也要靠卖地赚钱和房地产交易收税，天下乌鸦一般黑！），如果民怨到一定地部，政府还是会多放出土地的，再加上现在房地产开发的利润提升，开发商积极性提升，各路投资也跟上，开发商资金渠道多了起来。供应量上来后，房产价格会有所控制。我个人认为，悉尼房地产市场长期看会温和上涨，但5年期、10年期的回报肯定比不过中国。
2、 澳大利亚房地产市场需求并非象中国一样“刚性”。很简单，澳大利亚人均居住面积为200米左右。而中国一线城市大约是35平左右。中国人单改善性需求就很大，不是澳大利亚可以比的。另外，澳大利亚社会保障好。政府对没房子的人提供“公房”。虽然条件差一些，但不致于让人没有地方住。再就是，澳大利亚早已完成城市化，甚至有“从城市和乡村转移”的趋势。澳大利亚城乡差别不大，这也是为什么悉尼有的区甚至比卧龙岗边上的房价还便宜的原因之一。Aussie不怕住到远一点的地方，老了到城市周边的一些small town里生活挺好的。
3、 澳币升值压力不及人民币升值的压力。虽然澳大利亚是高利率的国家，澳币属于资源货币，但人民币升值的压力很大。热钱更愿意到中国。热钱进一步推动中国房地产市场。还有一点，记住，如果哪一天中国房地产市场崩溃了，澳洲的房地产市场也好不到哪去。中澳经济的相关性在2009年体现得淋漓尽致。尽管澳大利亚政府不愿承认这一点。澳大利亚去年2点几的GDP增长靠的是什么？保持较低的失业率靠得上什么？Kevin Rudd心里最清楚。
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