《美飘地主》-- 思普林地产公司经验谈

附录二  思普林地产公司经验谈

思普林地产管理团队健全，提供全方位维修、保养、定期、定制服务。

物业管理分三大部分：租赁、维修、管理。

 

1.租赁业务

宣传和推广：付费网站广告为主，例如, Apartment Finder, For Rent等。

租赁申请和审查程序：

(1)18岁以上的入住人员必须填写申请表，附上一个月的工资单、身份证明和社会安全卡。

(2)核实现任房东，查证租约历史、工作单位、雇主联系方式，确定工作状况及收入保障，审查信用记录、犯罪记录。

(3)了解客户需求，配套设施和服务。

(4)支付房租系统：网上付账的功能，包括银行账号或者信用卡的直接转账。

(5)高消费同时要求高服务：游泳池、健身房、安全系统、监控系统、游乐设施、社区绿化等。

(6)公寓租户管理

①入住人数限额：租房法没有明确规定，一般要求每间卧室不超过2人。

②租约：基本租期12个月，也有短租3—9个月，提供冬天租客6个月或 18个月的租约。

③驱逐租客：概率低。

④续租：租约到期前3—4个月发出续约通知。有时包括提供一些优惠服务，通知的有效期为30天。

⑤房屋检查及押金：专业人员在租客搬出24小时内，检查空房，记录详细的损坏情况。

⑥根据市场价格计算修补的金额列出修理清单，分别交给公司及维修人员（或指定承包商）。

⑦费用从押金中扣除，多退少补，30天内给租客寄清单。

⑧维修人员验收房屋，确认达到标准之后交予办公室，重新安排接收新客户入住。

 

2.维护保养和日常维修

(1)维护保养：每年定期日常保养和维护。

①1—2月：检查热水炉、安全通道、消防栓（天干物燥，小心火烛）。

②4—5月：冷气机年检、园林绿化、游泳池等。

③6—8月：清洗每栋楼宇和会所的屋顶、外墙、阳台、走廊。粉刷区内各种招牌：路牌、路标、楼标以及住户的门框和窗框。

④9月：收割园艺及关闭游泳池及各项娱乐活动。

⑤11月：清洗屋顶及排水设施。

(2)紧急维修：

租客白天直接打电话到办公室，或通过网络、邮件通知办公室，要求维修，晚上设应急服务。

维修工作按轻重缓急分为：

①急件：一个工作日内完成，凡是与水、电有关系的都视为急件。

②一般：三个工作日内完成。

③其他：五个工作日内完成。

日常维修通常是由公司物业管理维修工完成。

 

3.管理系统

(1)物业管理的软件：

利用软件Yardi, Rent Manager,记录所有租约条款、租客相关信息、租金收支记录、维护和保养记录等，提供详细的收支报表、平衡报表、管理维护服务要求、工作的进度和维护材料存货明细。同时市场也有Property Ware、One Note等类似物业管理软件。

(2)思普林公司专业管理报表：

每天更新、汇总报表，提交给各级管理人员。更新所有管理信息、空房报表、客户服务要求等。定时提供房东或者投资人收支盈亏报表、银行账单、维修账单等。

(3)物业公司是怎样为投资人或者房东创造价值的呢？

物业公司为所有投资人和房东提供“一站式”安心服务。寻找合适的租客、随时接听租客电话、按时收缴租金、提供紧急服务、为房东或者投资人解除后顾之忧。

(4)什么是管理公司最大的成就感？

①能够帮助房客或者租客找到最合适的住所。

②每年圣诞节收到许多的感谢卡、信和礼物。

③为租户提供良好的信用记录报告，使他们能够顺利地得到银行的房贷买房。帮助他们开始新的生活，成为他们人生经历中的愉快记忆。

 

（个人经验和知识，仅供读者参考，不负任何法律责任）

 

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

微信公众号：meipiaodizhu