税， 承传， 家庭LLC。

估计大大大大大大部分做房东的， 都深有体会就是美国税法对房产投资有莫大的优惠，特别是对支持投资， 翻修， 折旧各种的优惠， 这个也是房地产4大魔法中的折旧和承传魔法。

我自己每年花大量时间， 就是为了长期保持着我们家税表上的低端中产， 过去10几年都是保持着每年AGI11-14万之间， 大量的买入， 大量的翻修cost segregations, 大量的折旧。

这个也就是延申到承传的问题。

江湖有话， 死亡和税收是人生不能逃避的两个事情， 合起来就是-死亡税， 我之前说过， 地产对应股票， 有着天然的优势， 其中的2大利器， 就是折旧 和 Step-up basis.

我在36岁前， 是对death tax没怎么考虑的， 因为当时我的人生目标就是10米， 后来2014年我家资产第一次超过15米， 我才成立了living trust, 再后来， 就是7 年前， 超过了22米， 经过考虑， compared between family LLC and Family charitable foundation, 我觉得现阶段家庭LLC比较容易操作。

地产界的大量折旧， 给地产holding公司的股份价值是virtually nothing, 这个就对股份的转持有一定好处。

我家的LivingTrust， 是我们2014 年前的物业，归领导，  后来的， 都是慢慢的转入家庭LLc.

我家的家庭LLC， 从开始就是， 我是GP 5% ownership, 领导是45% LP， 两个孩子是各25% LP， 开始的公司价值是0， 经过7年公司的发展，或独资， 或合资的，拥有的LLC20几个， 股份的转换， 新物业的加入， 现在大概管理着70米的资产， 两个孩子的股份， 账面是不多， 但是the underlining values, 估计就是8-10米。

我的想法， 就是以后有孙子一辈， 领导的45%， 会慢慢的gift 到孙子， 到最后， 两个孩子会有25-30米， 孙子一辈每人10-15米， 我们还有10%， 这个我可能捐了。

其实我住大农村， 每年花费， 家里也花不了10万， 人生30000天， 余下不到9000 天。