卖白菜房买白玉房，值吗？

我现在很纠结要不要把手里两个小房卖了换一个大房，再重新背30年的债。 情况是这样

小房这两年已经涨了25%，所在区没有太多上升空间，城市是老莫区，商业不多，平均收入不高，但是那个county里最好的城市之一，10分学区，很好出租。贷款压力小，现总现金流8千一年，卖了后可能40万到手。上次经济不好时，这个区的房价近乎腰斩。

新房是南加最好学区之一，第一期新房1.4M起价，简单升级后可能1.5+M。这个房格局地理位置都很好，上次经济不好时最多跌10%-15%。各方面都很理想，可以住一辈子。第一期相对后几期相对便宜。根据我买新房的经验（我所有房子都是新房），这两年还有15%升值空间。但要背近1M的债。我自住房也不错在附近，前年买的。 出租的话可能每年只有4K正现金流。

现在纠结手里除了这两个小房子，手里都是2900 尺以上大房子，这样会不会风险太高，值得吗？