【转自幸福地主群】买老房的猫腻

【故事与思考】之前和一个city inspector聊了一下,他说最近遇到一个特别的case, 一个买家今年花了300多万买了一幢大型老公寓楼，结果inspection下来，他大概要花100多万改装费才能符合city code, 然后拿到城市发的居住许可证。相当于要花1/3的买价来修。这完全出乎买家的意料！但生米已煮成熟饭，他只有尽快按要求操办。如今down town很多老房老公寓在到期的inspection day之前，卖家会借卖房之名要求延期。一旦卖房后，新买家不知其中有多少地雷，虽有装修预算，但inspection下来却可能花费双倍或者更多。这就是老房的风险！

我们去年想买的一个百年公寓老楼60多万，当时卖家也是借卖房名义推迟inspection date, 我们原来计划max 10万装修，后来找了一个给我们做过工程的GC过来里外一通查看，他做flip, 熟悉city code. 他按那个标准一算minimum 20万装修费用。我们觉得风险太大了，后来就取消了。（一般推算20万，最后如果停在30万以内是正常，超过30万是大概率）

大装修的问题是估价都按可预见的推算。但是一旦开工，未预见的，隐藏的东西修理，这些就是超预算，不可控部分。

民居装修，一般预算与实际差价，做得好，10%之内。一般控制在20%之内都算正常。但是商房，特别是老房，有些东西，一换全换，一拖N, 钱包伤不起。

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984 Iglehart Ave, Saint Paul
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这个房子属于flip失败的case, 现在处于in foreclosure 状态。主要问题是老房装修，很多没有meet city code, 另外是location 错误，左右邻居都是天使+破房，还大挂标语口号。自住客当然走过路过不敢买。