说的是职业投资人,只管钱不管房的地主。买房用贷款,管房用穆爷爷的那种。全国平均200美元/unit/month。一年收入10万。买入价15万/unit,总计600万。算300万地,每年折旧10万。收入为零。
假设持有时间15-25年,用最后10年清仓。因为公寓楼估价不用CMA,而是用cost 或者income算法,波动基本没有。算每年房价保证增长4%(很保守的估计,一般是通胀X放大值)。那么每年增值24万,20年增值480万。加上200万折旧。因为分10年卖掉,每年taxable 48万增值,20万折旧。税务48万增值税54,000。20万折旧税5万。薯老爷水平有限,这些数字不保证大致正确。总计104,000。10年就是1,040,000。除以20年,每年52000。税前收入每年10万加24万,税后收入288,000。
码工收入34万,每年交税(没有包括减免)92,000。税后248,000
所以buy and hold地主比码工每年少交40000块钱税。所以一个40单位的地主相当于码工40万的收入(说后288,000)。