HELOC 利息免税问题

这里地主多，懂税法的高人也多，有个问题向大家请教一下：

（1） 如果我从自住房借20万美元的HELOC，然后用来买一个投资房，这个HELOC的利息可以免税吗？如果可以，是否有10万的上限呢？

（2）如果我从一个投资房借20万美元的HELOC，然后用来买另一个投资房，这个HELOC的利息可以免税吗？

好象IRS规则是HELOCs or second mortgages must be used to “buy, build or substantially improve the taxpayer’s home that secures the loan” for interest to be deductible. 如果这样的话，从一个房子（无论自住房或投资房）拿出HELOC去买另一个投资房，那利息不就是不能deductible了吗？真的非常疑惑。

有懂的帮忙解释一下。谢谢！